「換価分割ってなに？」
あなたは今、そのようにお考えではありませんか？
換価分割をする予定だが実はどんな相続方法かいまいち分からない
換価分割に伴う税金のことを知りたい
そこで、この記事では
- 換価分割とは遺産を分割する方法の1つ
- 換価分割の2つのメリットと選択されるケース
- 換価分割の3つのデメリット
- 換価分割の進め方・流れ
- 換価分割で発生する可能性がある2つの税金
について徹底的に解説していきたいと思います。
換価分割とは遺産を分割する方法の1つ
遺産を相続する方法は以下の3つです。
- 現物分割…財産をそのままそれぞれの相続人に相続する方法
- 換価分割…相続財産を売却して得たお金を相続人間で分割する方法
- 代償分割…相続人の一人が相続して他の相続人は代償金を受け取る方法
換価分割（かんかぶんかつ）とは、亡くなった方が所有していた土地や不動産を遺族に相続する時に、土地や不動産を売却して一度お金に換金してから相続人で分割する方法のことを言います。
なお、換価分割を選択する場合、全ての相続財産を換価分割で分ける必要はなく、現金と株式は現物分割、不動産だけ換価分割といった財産ごとに分け方を変えることも可能です。
遺産分割について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
換価分割の2つのメリット
換価分割を行うメリットは以下の2つです。
✔財産を一度換金をしてから相続人間で遺産分割を行うため公平性がありトラブルになりにくい
✔相続税を納税することができる
公平性がありトラブルになりにくい
換価分割を行うと、財産を売却して得たお金を1円単位で分割することができるので、相続人間の意思に即した形で公平に財産を分割することができます。
例えば、不動産は現物分割で共有名義にすると、後々売却する際に所有者全員の同意が必要となり、子や孫、さらに次の世代になると利害関係者が多くなるため、所有者全員の同意を得ることが困難になるというデメリットがあります。
また、代償分割をするにしても、不動産の価値がいくらであるかを客観的に算定して、代償金額を設定するのは困難です。
そのため、換価分割によると現物分割や代償分割に比べて相続人間でトラブルになりにくく、公平に財産を分割できるというメリットがあります。
相続税を納税することができる
相続税が発生した場合、相続人は原則として相続が開始してから10か月以内に相続税を現金一括で納めなければなりません。
そのため、換価分割によって財産を現金に換金している場合、相続税を納税することができます。
また、現金より不動産の方が相続税の評価額が低いです。
それを利用して不動産のかたちで相続して低い相続税評価額で納税してから売却して換金を行えば相続税を節税することができます。
上記のようなメリットがあることから換価分割を選択するケースは以下のような状況であることが多いです。
✔相続人の間で公平性を確保したい場合
✔相続財産の中に、相続人全員が相続を希望しない財産があった場合
✔︎相続財産の客観的な価値が分からない場合
✔代償分割を行いたいが、代償金を支払えない場合
換価分割の3つのデメリット
換価分割には以下の3つのデメリットがあります。
✔売却に関する手間や費用がかかる
✔安くしか売却できない場合がある
✔譲渡所得税の対象になる
売却に関する手間や費用がかかる
換価分割をするためには、遺産分割協議で相続人全員の合意を得て不動産や土地の売却手続きを行わなければなりません。
また、不動産や土地を売却する際の不動産仲介会社への仲介手数料や、場合によっては測量、境界画定などの費用がかかります。
そのため換価分割には手間や費用がかかるというデメリットがあります。
安くしか売却できない場合がある
換価分割の場合、いつまでに売却すべきという決まりは特段ありません。
ただし、相続税を納税したいなどの理由からなるべく早く不動産や土地を売却したいと考えて換価分割を選択した場合、景気や時期を良く考えて売却することができず、希望の価格通りに売却できず安くしか売れないということがあります。
譲渡所得税の対象になる
不動産を売却すると「譲渡所得税」の対象になることがあります。
譲渡所得税とは、不動産を売却した利益に対してかかる税金のことです。譲渡所得税がかかることによって高額な税金が発生するケースもあります。
譲渡所得税には、マイホーム特例や空き家特例等、3000万円まで非課税になる特例もあるため、事前に十分に検討することが必要です。
換価分割の手順
換価分割を行う際は、以下の手順で行うようにしましょう。
- 1.遺産分割協議で換価分割に合意して遺産分割協議書を作成する
- 2.相続登記をする
- 3.物件を売却して売却金を受け取る
- 4.法定相続人間で分配する
ステップ１遺産分割協議で換価分割に合意して遺産分割協議書を作成する
まずは、相続人全員で遺産分割協議を行い、全員が換価分割に同意する必要があります。
合意したら「遺産分割協議書」を作成する必要があり、2種類の書き方があります。
換価分割を行う際は被相続人名義のまま不動産を売却することができないため相続人に名義を書き換える必要があります。
- 共同相続人全員の名義に書き換えて売却する
- 代表者名義に変えて売却する
共同相続人全員の名義に書き換えて売却する
まずは共同相続人全員の共有状態に名義変更し、そこから買主へと所有名義を移転する方法があります。
代表者を決める必要がないのでトラブルになりにくい一方で不動産売買を行う際に相続人全員の署名押印が必要であるというデメリットがあります。
代表者名義に変えて売却する
相続人の中で代表者を一人決めて、売却を進める方法もあります。
代表者が一人で売却手続きを進めることができるので手間がかからない一方で、相続人間でのトラブルが起きやすいというデメリットもあります。
ステップ２相続登記をする
土地や不動産を換価分割する際には、それらの現物を一度相続登記する必要があります。
相続登記の行い方は以下の記事を参考していただけますと幸いです。
ステップ３物件を売却して売却金を受けとる
相続登記が終わったら、売却を実行します。
相続税の納税義務がある人は、申告期限まで（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）に納税する必要があります。
換価分割によって得た資金で納税する場合は、申告期限に間に合うように売却をしなければならないため注意が必要です。
また、相続専用の口座を解説して売却金を受け取ることでトラブルを減らすことができます。
ステップ４法定相続人間で分配する
売却金を受け取ったらあらかじめ遺産分割協議で決定した分割内容に従って、法定相続人間で分配します。
基本的には法定相続分に即した形で分配をするべきですが、相続人全員が合意した場合、異なる割合で相続しても問題はないです。
どのような割合で分配するのかについては、あらかじめ遺産分割協議で決定します。また、売却にかかった経費等を差し引いて分配を行う場合には、あらかじめ遺産分割協議書にその旨を明記します。
相続人全員が納得する形で分配をするようにしましょう。
換価分割で発生する可能性がある2つの税金
換価分割に伴う税金についてより詳しく解説していきたいと思います。
換価分割は、あくまで遺産分割の方法のひとつであるため相続税は通常通り発生します。それとは別に、換価分割により発生する可能性がある税金は以下の2つです。
- 譲渡所得税
- 贈与税
換価分割と譲渡所得税について
換価分割で、不動産や土地を売却して利益を得た場合には、利益分の譲渡所得税を納める必要があります。
換価分割における譲渡所得税について基本的な計算の方法についてご紹介します。
■譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税額=課税譲渡所得金額×税率
課税譲渡所得金額は以下の方法で計算することが出来ます。
■課税譲渡所得金額の計算方法
課税譲渡所得金額=譲渡価額（売却代金）-取得費（購入代金等から減価償却費相当額を引いた金額）+譲渡費用（仲介手数料など）-特別控除額（居住財産用の譲渡の特例）
税率は、譲渡した年の１月１日時点での所有期間によって変わってきます。
- 不動産の所有期間が5年を超える長期譲渡所得に場合、所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315%
- 不動産の所有期間が5年を超えない短期譲渡所得の場合、所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%
※令和19年までは所得税及び住民税のほかに復興特別所得税が発生します。
換価分割によって売却代金を取得した方は、それぞれ所有割合(=換価代金の取得割合)に応じて申告が必要となります。
換価分割と贈与税について
換価分割では相続人の代表者一人の名義で売却を行うことがありますが、遺産分割協議書を作成していない場合や遺産分割協議とは違う割合で分割した場合など、売却して得たお金を換価分割によって発生したお金と証明できない場合贈与税がかかる可能性があります。
換価分割によって得たお金には贈与税がかからないので、遺産分割協議書を作成して証明できるようにしましょう。
換価分割についてのまとめ
今回は換価分割について徹底的に解説してきました。換価分割にはメリット・デメリットがあるため、しっかりと検討した上で判断することをおすすめします。
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監修者情報
徳永 和喜（公認会計士）
高校卒業して就職後、一念発起して公認会計士試験合格。
2018年から株式会社better創業メンバー取締役としてbetter相続Webアプリケーション開発に従事。公認会計士/税理士とエンジニアを兼務しながら、相続税申告の案件にも携わる。
2022年10月、経営統合により辻・本郷ITコンサルティング株式会社の執行役員就任。better相続事業部長として、自分で相続税申告や相続登記を行う方へより良いサービスの提供を目指している。
