【手続きと流れ】不動産の相続！分割方法や売却、税金・費用などを解説

不動産を相続した時の手続きや税金、費用について解説

故人が住んでいた自宅や土地などを相続する場合、相続する人の決定や名義変更などが必要となります。

今回は不動産を相続する時の手続きについて解説します。不動産を把握する方法から相続登記まで一連の流れに沿って解説しますので、参考にしていただけますと幸いです。

まずは相続の対象となる不動産をすべて把握する

故人が不動産をどこにいくつ所有しているのかを把握し、すべての不動産の相続手続きを行う必要があります。そのため、相続の対象となる不動産を把握します。

固定資産評価証明書を取得する

固定資産評価証明書は、課税対象となる不動産の評価額を証明する書類です。課税対象となる土地や建物の情報が記載されているため、取得することで故人が所有していた不動産を把握することができます。

固定資産評価証明書は役所やコンビニで取得可能です。

不動産の権利証を探す

固定資産税・都市計画税の納税通知書は課税される不動産の情報が記載されているため、私道など課税対象とならない不動産の情報は記載されていません。

課税対象ではない不動産を把握するには不動産登記済権利証や登記識別情報通知を確認します。

自宅などで保管されているケースが多いため、遺品整理などの際に探すのが良いです。

名寄帳から不動産を把握する

課税対象ではない不動産で、権利証が見つからない場合は名寄帳を取得して不動産を把握します。

名寄帳には非課税の不動産情報も記載されているため、不動産の把握を効率的に行うことができます。しかし、名寄帳は管轄の市区町村ごとの情報のみなため、様々な場所に不動産がある場合は複数の役所で名寄帳を取得する必要があります。

通帳を見て固定資産税が引かれている地域や不動産の話が出た地域などの名寄帳を取得すると不動産の把握が効率的に行えます。

誰が不動産を相続するのか決める

すべての不動産を把握した後は、その不動産を誰が相続するのか決めます。

遺言書の有無によって相続する方法が異なりますので、それぞれ解説します。

遺言書がある場合はその内容に従う

生前に遺言書を作成していた場合、そこに記載されている内容に従います。そのため、遺言書を探し、有無を確認する必要があります。

故人が自分で作った遺言書が自宅などにあった場合は家庭裁判所で検認が必要です。法務局に保管されている場合や公正証書遺言の場合は検認が不要となります。

遺言書は相続登記や相続税申告などの手続きで使用するため、大切に保管しておきましょう。

遺言書がない場合は遺産分割協議を行う

遺言書がない場合は相続人全員で協議し、分割方法を決定します。相続放棄した相続人以外は全員参加しなければならないため、故人の戸籍謄本などから相続人を把握し、協議を行います。

相続人全員で不動産を含めた財産の分割方法を決定し、その内容を元に遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議が決まってから再度やり直すと手間や税金が発生するため、一度で決めることをおすすめします。

また、不動産は複数人で相続すると後の手続きが複雑になるため、1つの不動産を1人が相続する形が望ましいです。なるべく揉めずに相続するために様々な分割方法があるため、それらも検討して遺産分割協議を行うことをおすすめします。

誰も相続しない場合は相続放棄を行う

誰も不動産を相続しない場合は相続放棄の手続きを行います。相続放棄は自分のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てを行う必要があります。

相続放棄を行った場合、不動産以外の財産も相続できなくなります。他の相続財産を確認し、相続放棄を行うべきか判断することをおすすめします。

相続した不動産の分割方法

相続した不動産の分割方法は以下の4つです。

不動産の相続で揉めないためにそれぞれの分割方法を知り、適切な分割を行うことをおすすめします。

現物分割

現物分割は不動産をそのまま相続する方法です。1つの不動産を1人が相続する場合や土地を分筆して相続する場合などがあります。

不動産をそのまま相続するため、手続きが複雑になることはほとんどありません。ただし、特定の人物に不動産が渡ってしまうため、他の相続人との折り合いがつかず、遺産分割協議が難航する可能性もあります。

不動産を相続する代わりに現金を他の相続人に譲るなど、財産をうまく分配することで協議をまとめやすくなります。

換価分割

相続した不動産を売却し、売却によって得たお金を相続人で分け合うという分割方法です。不動産が現金に代わるため、公平に財産を分けあうことができます。また、不動産をどのように評価して財産額とするのかという問題も解決することができます。

しかし、不動産の売却に時間がかかる可能性がある、売却金が少なくなる可能性があるなどのデメリットもあります。

換価分割を行う場合でも相続登記が必要となります。その場合、共同ではなく単独名義にすることによって手続きを円滑に進めることができますので、相続人を1人決めて相続登記などを行うことをおすすめします。

なお、トラブルを避けるため、遺産分割協議書に換価分割を行うこと、誰が対象の不動産を相続して売却するのか、現金は誰がいくら受け取るのかなどを詳細に書きます。

代償分割

不動産を取得する代わりに現金を他の相続人へ渡すという分割方法です。例えば、2,000万円の不動産を長男が相続する場合、次男に1,000万円の現金を渡せば等価となり、平等な分割を行うことができます。

不動産を売却することなく公平な相続ができ、単独名義で相続できるため手続きも複雑になりにくくなります。ただし、代償金を支払うことができない場合には利用できず、不動産の評価方法によって代償金の金額も変わるため、揉めないように注意が必要です。

なお、遺産分割協議書へ代償分割を行う記載をしない場合、贈与税が発生し、多く税金を払うことになります。

共有

不動産を共有名義で相続する方法です。1つの不動産を相続人が共有で持つ形となります。

共有名義の場合、相続登記や売却の手続きを単独で行うことができません。そのため、共有名義を放置しておくと相続人がねずみ算式に増え、後の相続人の手続きが複雑になります。

分割ができない場合、分筆して土地を分けるという方法もありますが、土地が狭い場合は分筆が難しく、分筆後の不動産の価値が低下するというデメリットがあります。

不動産は共有ではなく、なるべく単独で相続できるように遺産分割協議を行うことをおすすめします。

不動産を相続した時の手続き

不動産の分割方法が決まった後、相続登記などの手続きを行う必要があります。

どのような手続きを行うのか解説します。

不動産も含めた遺産総額が基礎控除額を超えていれば相続税申告を行う

不動産を含めた財産総額から借金などの債務を除いた金額が相続税の基礎控除額を超えた場合、相続税申告を行い、相続税を納める必要があります。相続税の基礎控除は【3,000万円+600万円×相続人の数】となっています。

相続税における不動産の評価額は算出が難しい場合があり、計算方法によっては基礎控除を超えない場合もあります。計算方法によって超えるか超えないかわからない場合は税務署などへ相談することをおすすめします。

相続税申告は税理士に依頼する方が多くいらっしゃいますが、自分で行うと費用を抑えることができます。「better相続申告」は自分で相続税申告を行う方をサポートするシステムで難しい土地評価額の算出も行うことができます。

不動産を相続したら必ず相続登記を行う

相続税申告の有無にかかわらず、不動産を相続した場合、故人から相続した人へ名義を変更しなければいけません。この名義変更を相続登記といいます。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続の開始及び相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければいけません。

相続登記の手続きは司法書士に依頼する方が多くいらっしゃいますが、自分で行うこともできます。「better相続登記」は自分で相続登記を行う方をサポートするシステムです。専門家の知識をシステムに落とし込んでいるため、知識がない方でも相続登記を自分で行うことができます。

相続した不動産を活用する、売却する

相続登記が完了した後、相続した不動産の活用や売却を行います。

建て替えや土地活用、売却などを検討されている方は専門家へのご相談をおすすめします。

なお、相続した不動産を3年以内に売却すると、不動産を売却した利益にかかる譲渡所得を減税できる特例があるため、早めに売却の相談を行うことをおすすめします。

農地や山林を相続する時の注意点

農地や山林も不動産で遺産に含まれるため、相続手続きを行う必要がありますが、宅地とは少し手続きが異なります。

どのように手続きを行うのか解説します。

農地の場合は農業委員会へ相続の届け出を行う

農地の場合、相続開始を知ってから10か月以内に、市町村の農業委員会へ届け出を行う必要があります。

届け出には農業委員会が指定する届出書と相続登記した登記事項証明書が必要となります。そのため、10か月以内に農業委員会へ届け出ができるように相続登記を先に終わらせなければいけません。

相続税申告も10か月以内が期限のため、農地があって相続税申告が必要な方は早めに行動をして期限までに手続きが終わるようにすることをおすすめします。

山林の場合は市町村へ届け出を行う

山林の場合、相続してから90日以内に市町村へ届け出を行う必要があります。遺産分割が済んでいない場合でも届け出が必要となります。届け出を行った後、相続登記を行います。

なお、都道府県が地域森林計画の対象としている森林で届け出が必要であり、すべての山林が届出の対象ではありません。相続する山林が対象かは都道府県か市町村の林務担当部局に確認しましょう。

比較的早く届け出を提出しなければならないため、遺産に山林が含まれる場合は早めに遺産分割協議書の作成を行うことをおすすめします。

不動産を相続した時にかかる税金

不動産を相続した時にかかる税金には登録免許税がかかります。遺産総額によっては相続税もかかります。

どのような税金でどの程度の金額になるのか解説します。

登録免許税

不動産の名義変更を行う際に納める税金で、相続だけでなく、売買や贈与の際にも登録免許税がかかります。

相続における登録免許税は固定資産税評価額の0.4%となっており、売買や贈与の際の1/5となっています。

登録免許税の免税措置があります。

相続登記をせずに亡くなった場合の免税措置

土地を相続した方が相続登記をせずに亡くなった場合、登録免許税が免税されることがあります。

例えば、祖父A、父B、子Cがいるとします。祖父Ａが亡くなり、父Ｂが土地を相続します。相続登記をせずに父Ｂが亡くなり、子Cが土地を相続します。通常、祖父Aから父Ｂ，父Ｂから子Ｃへ名義変更を行うため、登録免許税が2回かかります。しかし、免税措置によって祖父Ａから父Ｂへの登録免許税は免税され、父Ｂから子Ｃへの登録免許税のみとなります。

こちらの措置は2025年3月31日までとなっています（2024年2月時点）。

不動産価額が100万円以下の土地にかかる免税措置

不動産の価額が100万円以下の土地に対して登録免許税は免税されます。そのため、100万円以下の土地なら登録免許税を納めなくても良いです。

共有不動産の場合の不動産価額は、不動産全体の価額に持分の割合をかけて計算した額が不動産の価額となります。

こちらも2025年3月31日までの措置となっています（2024年2月時点）。

相続税

不動産を含めた遺産総額が相続税の基礎控除額を上回っていた場合、相続税がかかります。

小規模宅地等の特例を使うことで土地の評価額を最大8割下げることができます。また、配偶者控除を利用すると相続税が0円になることもあります。

相続税は誰がいくら相続するのかによって変化する上、遺産総額によって税率が異なります。相続税がいくらかかるのか、誰に相続させると相続税を抑えられるかなどを考えて遺産分割を行うことをおすすめします。

不動産の相続手続きにかかる費用

不動産の相続手続きを行う場合、登録免許税や相続税といった税金以外にも費用が発生します。

主にかかる費用としては以下の3つです。

必要書類を集めるためにかかった費用

相続税申告や相続登記を行う際、戸籍謄本など多くの書類を集める必要があり、取得には1枚当たり数百円の費用がかかります。およそ数千円～数万円の費用となることが多いです。

遠方の場合、現地で直接書類を受け取ることや郵送での対応を行うことが多いです。そのため、通常の資料集めよりも費用が掛かる可能性もあります。

また、税理士や司法書士などの専門家へ書類取得の代行を行うこともできますが、自分で取得するよりも高くなりやすいです。

税理士に依頼した時の費用

相続税申告が必要な場合、税理士に依頼される方が多くいらっしゃいます。税理士に依頼した場合、遺産総額の0.5～1％が手数料として発生します。遺産総額が1億円だった場合、50～100万円の相続税がかかります。

費用を安くしたい場合はbetter相続申告のご利用をおすすめします。専門家のノウハウをシステムに押し込んでいるため、初めての方でも自分で簡単に相続税申告を行うことができます。

司法書士に依頼した時の費用

相続登記を行う場合、司法書士に依頼される方が多いです。司法書士なら書類の収集から相続登記に必要な手続きまで代行してくれます。

費用は7～15万円ほどが相場です。登記の状態や相続人の数などによって費用が変化します。

費用を抑えたい方には「better相続登記」がおすすめです。専門家のノウハウをシステムに落とし込んでいるため、初めての方でも自分で簡単に相続登記を行うことができます。

相続した不動産を売却する流れと税金

これまでは相続した不動産の手続きについて解説してきました。手続きが完了し、不動産の売却を行う場合、どのような流れになるのか、税金はかかるのかについて解説します。

遺産分割協議書の作成と相続登記が完了でき次第、売却を相談する

換価分割を行う場合、遺産分割協議書に記載しなければ贈与税が発生する可能性があるため、遺産分割協議書の作成を優先します。

また、不動産を売却するには相続登記を行う必要があるため、遺産分割協議とともに進めることをおすすめします。

遺産分割協議書の作成と相続登記が完了した後、不動産売却を専門業者へ相談します。業者によって売却価格や期間などが異なりますので、複数相談されることをおすすめします。

相続した不動産を売却するとかかる税金

不動産を売却した利益に対して譲渡所得税と住民税が発生します。

不動産を売却した利益は【相続した不動産を売却した時の価格-（不動産を取得した額+売却にかかった費用+控除）】で算出することができます。

相続税を納税し、不動産の売却益が出た場合、譲渡所得税・住民税と相続税を納税することになります。故人が亡くなってから3年10か月以内に不動産を売却し、確定申告を行うと相続税の取得費加算の特例として、納めた相続税の一部を取得費用に含めることができます。

また、不動産を売却するにあたり、不動産売買契約書を作成すると印紙税が発生します。売却する不動産の金額によって、かかる税金の額も変わります。

家を売却すると最高3,000万円の控除を受けられる

居住用財産を譲渡して譲渡益が出た場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

親族以外への譲渡で、居住しなくなってから3年経過後の12月31日までに譲渡すると適用されます。譲渡所得が0円になった場合、確定申告が必要です。

また、被相続人が居住していた不動産が相続によって空き家になった場合、居住しなくなってから3年経過後の12月31日までに譲渡すると、最大3,000万円を譲渡所得から控除できます。なお、この控除は相続税の取得費加算の特例との併用ができません。

また、1981年5月31日以前に建てられた家屋で、譲渡対価が1億円以下であることが条件となっているため、マンションは特例の対象外となります。

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